Уведомления о выселении теперь могут быть переданы вместе с продажей недвижимости, что является "значительной юридической трансформацией", сообщил эксперт Arabian Business.
Ранее новые владельцы должны были выписывать новое уведомление о выселении за 12 месяцев, даже если такое уведомление уже было подано. Новая интерпретация означает, что уведомление о выселении теперь прикрепляется к недвижимости, а не к конкретному домовладельцу.
"Закон № 26 от 2007 года с поправками, внесенными в него законом № 33 от 2008 года, стал предметом изменения в трактовке и вызвал споры о последствиях выселения", - говорит Махмуд Крейди (Mahmoud Kreidie), юрист дубайской юридической фирмы BSA.
"Важнейшим событием в законодательной базе ОАЭ является возможность передачи уведомлений о выселении в случае смены владельца недвижимости. Традиционно новые владельцы недвижимости были обязаны подавать новое уведомление о выселении на 12 месяцев, даже если арендатору уже было вручено уведомление предыдущими владельцами", - пояснил он.
Однако недавнее решение суда, принятое Дубайским центром арендных споров (RDC) в конце лета 2023 года, изменило эту практику. Теперь уведомления о выселении считаются передаваемыми, что обеспечивает определенную стабильность на рынке недвижимости эмирата в целом.
Как действуют уведомления о выселении в Дубае?
Закон гласит, что арендодатели должны уведомить своих квартиросъемщиков о необходимости освободить жилье в любой период действия договора аренды минимум за 12 месяцев. Это должно быть сделано через официальные каналы, такие как нотариус или заказное письмо, что является юридическим доказательством.
Владельцы недвижимости также должны предоставить уважительную причину для расторжения договора аренды. Владельцы жилья могут законно выселить только тех жильцов, которые:
- Не уплачивают арендную плату или ее часть в течение 30 дней после уведомления арендодателя о необходимости уплаты.
- Сдают имущество или его часть в субаренду без согласия арендодателя
- Находятся под угрозой разрушения, подтвержденной техническим заключением
- Использует имущество в незаконных целях или позволяют это делать другим лицам
- Используют имущество в целях, отличных от тех, которые предусмотрены для сдачи в аренду
- Производят перепланировку или изменения в имуществе или разрешают это делать другим лицам, что ставит под угрозу безопасность имущества
- Не соблюдают правила и нормы аренды в течение 30 дней после получения уведомления от арендодателя
Или если арендодатель:
- Требует недвижимость для личного пользования - это запрещает арендодателям сдавать ту же недвижимость в аренду в течение следующих 2 лет
- Хочет снести или реконструировать недвижимость
- Требуется провести необходимое техническое обслуживание или ремонт недвижимости, которые не могут быть выполнены, пока арендатор проживает в ней
- Желает продать недвижимость
Власти установили правила, призванные защитить арендаторов от недобросовестных действий и одновременно поддержать инвесторов. Арендодатель может выселить арендатора только по определенным законным причинам, таким как строительные работы или личные нужды, с надлежащим уведомлением за 12 месяцев, заверенным у официального нотариуса.
"Недавние изменения в законодательстве ОАЭ, касающиеся возможности передачи уведомлений о выселении, отражают нюансы подхода, направленного на обеспечение баланса интересов как арендодателей, так и арендаторов", - сказал он.
Это обеспечивает бОльшую стабильность для всех сторон. Это позволяет инвесторам опираться на извещение для отчуждения имущества в случае необходимости. В то же время арендаторы по-прежнему защищены и не могут быть выселены произвольно.
Это решение устанавливает баланс между интересами владельцев недвижимости и арендаторов на бурно развивающемся рынке недвижимости Дубая. Арендная плата стремительно растет, что приводит к спорам между арендодателями и арендаторами. В будущем все больше жителей Дубая предпочитают покупать, а не арендовать жилье, чтобы избежать конфликтов с арендодателями.
"Арендаторы должны знать о своем праве оспорить выселение на законных основаниях, обеспечив соблюдение надлежащей процедуры", - сказал он.
"[У них] есть специальные юридические возможности оспорить уведомления о выселении".
Однако оспаривание выселения требует тщательного изучения закона. Если арендатор считает, что ему было вручено несправедливое или недействительное уведомление о выселении, он может обратиться за юридической помощью, чтобы защитить себя.
"Понимание тонкостей поданного уведомления, его соответствия юридическим процедурам и возможных нарушений может иметь решающее значение для успешной защиты. RDC играет ключевую роль в разрешении подобных споров, предоставляя арендаторам возможность изложить свою позицию и добиться справедливого решения", - добавил Крейди.
"Закон динамичен, и его толкование может меняться со временем".
Наш Telegram - t.me/AB_Russian