На рынке недвижимости Дубая наблюдается небывалый рост спроса, превышающий предложение.
Поскольку в городе наблюдается резкий рост спроса на недвижимость, арендная плата за виллы и квартиры неуклонно растет, и ожидается ее дальнейшее увеличение в течение года. Таким образом возникает логичный вопрос – на сколько ваш арендодатель может поднять арендную плату?
"Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA) разработало четкие правила и рекомендации, которые регулируют справедливость и прозрачность, особенно когда речь идет о ежегодном повышении арендной платы, и мы видим, что все больше и больше арендаторов узнают о своих правах и бросают вызов арендодателям, когда происходит отклонение от законодательно разрешенного повышения арендной платы", - рассказал Эйнсли Данкомб (Ainsley Duncombe), основатель компании Off-Market Listing (OML), в эксклюзивном интервью Arabian Business.
Земельный департамент Дубая (DLD) предлагает калькулятор повышения арендной платы, позволяющий арендаторам проверить, является ли повышение арендной платы арендодателем допустимым или нет в соответствии с Указом № (2) от 2011 года.
В Дубае не существует установленного законом предела повышения арендной платы. Вместо этого Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA) при Земельном департаменте Дубая внедрило многоуровневую систему, показывающую допустимый процент повышения арендной платы в зависимости от нескольких факторов.
Среди факторов, которые принимаются во внимание, - среднее снижение стоимости аренды в регионе, основанное на таких характеристиках, как местоположение, количество комнат и другие.
"Арендодателям запрещено повышать арендные ставки сверх установленных RERA норм. Обычно они ограничиваются 5-процентным повышением, но недавно этот лимит был удвоен до 10 процентов. Также, если владельцы недвижимости вручают арендаторам уведомления о выселении, они не имеют права повторно сдавать недвижимость в аренду", - рассказал Arabian Business Лиам Доуэтт (Liam Dawett), менеджер по продажам компании Better Homes.
На сайте DLD говорится, что арендный калькулятор можно использовать для разрешения споров между арендодателями и арендаторами по поводу повышения арендной платы.
Как рассчитывается рост арендной платы?
- Если нынешняя арендная плата на 10 процентов ниже рыночной стоимости, повышение не производится.
- Если нынешняя арендная плата на 11-20 процентов ниже рыночной стоимости, максимальное увеличение может составлять до 5 процентов
- Если нынешняя арендная плата на 21-30 процентов ниже рыночной стоимости, максимальное увеличение может составлять до 10 процентов
- Если нынешняя арендная плата на 31-40 процентов ниже рыночной стоимости, максимальное увеличение может составлять до 15 процентов
- Если нынешняя арендная плата ниже 40 или более процентов от рыночной стоимости, максимальное увеличение может составлять до 20 процентов
Как рассчитать допустимое увеличение арендной платы на калькуляторе RERA?
- Перейдите на официальный сайт DLD
- Перейдите в раздел "Электронные услуги" и выберите запрос об индексе арендной платы
- Нажмите на "Access this service".
- Выберите тип недвижимости и заполните необходимые данные, включая дату окончания контракта, тип недвижимости, площадь, количество спален и текущую годовую арендную плату
- Нажмите "Calculate"
Факторы, способствующие росту арендной платы в Дубае
Несколько факторов, включая передачу собственности и приток мигрантов, в сочетании с дефицитом предложения жилья, как ожидается, приведут к росту арендной платы в Дубае. По мере ужесточения рынка арендаторы могут столкнуться с новыми проблемами при ведении гибких переговоров об условиях аренды.
"В настоящее время мы ожидаем от 30 000 до 40 000 сделок по передаче недвижимости, при этом ожидается приток более 400 000 человек, переезжающих в Дубай. Важно отметить, что преобладающий дефицит предложения, как ожидается, сохранится в течение всего года, тем самым оказывая влияние на рост цен на аренду", - пояснил Доуэтт.
По словам Данкомба, повышенный интерес инвесторов, растущий приток профессионалов и растущая привлекательность Дубая для состоятельных людей способствовали прогнозируемому росту. Привлекательность города как инвестиционного направления и предпочтение владения недвижимостью перед арендой способствовали росту спроса на рынке.
"Финансовое положение является основной проблемой, так как повышение ставок может создать трудности для существующих арендаторов, ведущих фиксированный бюджет. Доступность жилья также может стать насущной проблемой, что может побудить арендаторов переехать в районы с более низкими арендными ставками или изучить другие типы жилья. Повышение стоимости аренды также может повлиять на способность арендаторов откладывать деньги или инвестировать в другие сферы, что заставит их пересмотреть финансовые цели и скорректировать бюджет", - пояснил он.
Джейк Уолтон (Jake Walton), директор по аренде компании haus & haus Real Estate, считает, что на рост арендной платы и спроса влияют несколько факторов, в том числе увеличение численности населения, чему способствовал Генеральный план развития Дубая до 2040 года, приток состоятельных людей, корпоративные налоговые льготы в свободных зонах, золотая виза и многое другое.
"Массовая миграция усугубляется, и социальные сети играют в этом не последнюю роль, поскольку в наши дни каждый знает кого-то (или следит за кем-то), кто живет прекрасной жизнью в другой стране; мир кажется более доступным, чем когда-либо, и в Дубае есть все, что вы можете пожелать, независимо от того, на каком этапе жизни вы находитесь", - говорит он.
Кроме того, Уолтон подчеркнул, что "уровень преступности, стоимость жизни и погода, похоже, только ухудшаются в таких местах, как Великобритания, и квалифицированные специалисты как никогда готовы покинуть свои дома в поисках чего-то лучшего".
Лучшие районы для арендаторов на фоне роста арендной платы
В Дубае же есть районы, которые могут оказаться более устойчивыми к росту арендной платы. Районы вилл, характеризующиеся ограниченным количеством оставшихся объектов, как ожидается, будут меньше затронуты ростом цен на аренду. Арендаторы, ищущие большей стабильности и разумных арендных ставок, могут счесть эти районы предпочтительным выбором.
Однако Доуэтт советует: "Арендаторы не обязательно должны избегать конкретных районов; скорее, их решение должно быть продиктовано качеством жизни, которое они ищут, или близостью к месту работы".
Данкомб считает, что при повышении арендной платы лучше всего ориентироваться на стоимость и изучать варианты вне рынка, которые предлагают "выгодные предложения по сравнению с объектами, выставленными на продажу".
"Например, в районе Jumeirah Village Circle (JVC) представлены крайне привлекательные объекты недвижимости по очень доступным ценам. К районам, которые все еще остаются гораздо более доступными, чем другие, относятся, в частности, те, которые расположены гораздо глубже и дальше от знаковых достопримечательностей (которые подняли цены на недвижимость из-за успеха краткосрочной аренды для гостей Эмиратов, которые рады платить гораздо больше за эти достопримечательности)", - пояснил он.
К ним относятся:
- International City
- Arjan
- Remraam
- JVC & JVT
- Deira
- Sports City
С другой стороны, Уолтон отметил, что в таких насыщенных районах, как Downtown или Marina, где у арендаторов есть множество вариантов, рост арендной платы обычно происходит медленнее. Он также подчеркнул потенциальную выгоду от учета модернизированных объектов, которые могут иметь более низкую среднюю арендную плату по сравнению со стандартными объектами, что влияет на расчет индекса аренды.
"В районах, где, например, имеются таунхаусы с 4 спальнями и отдельные виллы с 4 спальнями, они могут быть сгруппированы в индексе арендной платы, поэтому если взять виллу подороже, то калькулятор может сработать в вашу пользу, взяв средние показатели из таунхаусов, что сведет на нет вероятность повышения", - пояснил он.
Ведение переговоров с арендодателями
Чтобы договориться с арендодателями о более выгодных условиях аренды, Данкомб рассказал о новых тенденциях.
"Тенденция, которую мы наблюдаем, заключается в том, что арендаторы все чаще заключают с арендодателями контракты на несколько лет, в рамках которых они могут зафиксировать арендную плату на 2-3 года по сегодняшней цене, что дает им уверенность в том, что их арендная плата уже определена на ближайшие пару лет", - говорит он.
Однако, несмотря на это, арендодатели по-прежнему повышают арендную плату при оплате 12 чеками.
"Несмотря на то что в остальном мире это обычное явление, многие арендодатели по-прежнему боятся договоров с 12 чеками. Хотя мы видим, что на них соглашаются все чаще, но это часто приводит к тому, что арендодатель просит более высокую арендную плату в качестве компенсации", - пояснил он, подчеркнув, что это привело к увеличению числа финансовых учреждений, которые "пользуются преимуществом", предлагая пакеты арендных платежей, в которых арендаторы платят ежемесячно, а арендодатели получают ежеквартальные платежи.
Уолтон предостерегает: "Арендаторы должны знать, что в течение первых двух лет действия договора аренды не допускается повышение арендной платы или изменение условий аренды. Арендодатели должны уведомить арендатора за 90 дней до истечения срока действия договора, если они хотят внести какие-либо изменения в арендную плату или условия договора".
"В случае споров по поводу суммы продления аренды арендаторы могут воспользоваться системой "Предложение и депозит" Центра арендных споров. Для этого необходимо предоставить оригинал договора аренды, новый договор аренды, чеки с почтовыми отметками и копии всей переписки с арендодателем. Судья рассмотрит документы и либо прикажет арендодателю подписать и положить чеки на депозит, либо вернет их арендатору", - советует он.
По мере того как рынок аренды Дубая вступает в переходный период, ожидается, что рост арендной платы отразится на арендаторах по всему городу. "Арендаторам важно быть в курсе правил аренды, понимать условия договора и активно общаться с арендодателями, если они ожидают, что им будет сложно покрыть возросшие расходы на аренду. Обращение за советом к юристам или в RERA также может оказаться полезным в таких ситуациях", - заключил Данкомб.
