Согласно анализу компании CBRE, уровень активности на рынке недвижимости ОАЭ в последнем квартале 2023 года оставался высоким, и это продолжает определять нынешние показатели.
Если взглянуть на данные по сектору офисных помещений в ОАЭ, то, учитывая заметное увеличение спроса, показатели арендной платы на рынке Абу-Даби резко возросли: средняя арендная плата в сегментах Prime, Grade A и Grade B за год до IV квартала 2023 года выросла на 0,5%, 3,4% и 4,8% соответственно.
В Дубае общее число регистраций в системе “эджари” достигло 47 234 в 4 квартале 2023 года, что на 34,7 процента больше, чем в предыдущем году.
Недвижимость ОАЭ
Текущая ситуация на рынке привела к тому, что средний уровень заполняемости в IV квартале 2023 года достиг 92,6 процента по сравнению с 88,1 процента годом ранее.
Благодаря росту спроса и ограниченности предложения средняя арендная плата за офисы Prime, Grade A, Grade B и Grade C в Дубае выросла на 8%, 13,3%, 18,2% и 20,3%, соответственно, за год до IV квартала 2023 года.
Активность арендаторов проявлялась в различных секторах экономики, как в свободных [экономических зонах], так и в несвободных зонах.
Двумя наиболее востребованными отраслями стали фармацевтика и сектор финансовых услуг, особенно хедж-фонды и компании по управлению активами.
В жилом секторе средние цены на квартиры в Абу-Даби выросли на 1,1% за год до IV квартала 2023 года, в то время как средние цены на виллы остались почти неизменными по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
Арендная активность в Абу-Даби замедлилась: общее количество регистраций в последнем квартале 2023 года сократилось на 12,6% по сравнению с предыдущим годом.
Это снижение было обусловлено уменьшением на 18,4 процента числа повторных регистраций аренды и уменьшением на 2,2 процента числа зарегистрированных новых контрактов.
Несмотря на замедление активности, средняя стоимость аренды квартир все же выросла на 2 процента по сравнению с прошлым годом и достигла 64 996 дирхамов (17 700 долларов США).
За тот же период цена аренды на виллы также немного увеличилась на 0,8 процента, достигнув в среднем 163 098 дирхамов (44 400 долларов США).
В будущем году ожидается завершение строительства около 4 438 новых жилых объектов, из которых 69,1 процента будут сданы на острове Яс и острове Аль-Мария.
В Дубае средние цены на жилье выросли на 20,1 процента за год до декабря 2023 года, при этом цены на квартиры и виллы выросли на 19,8 процента и 21,8 процента, соответственно.
На рынке аренды в течение всего года наблюдалось замедление темпов роста: средняя арендная плата за жилье выросла на 18,9 процента за год, закончившийся в декабре 2023 года, по сравнению с 19,2 процента роста, зарегистрированного в ноябре 2023 года.
В 2023 году ожидается сдача в эксплуатацию 39 190 жилых объектов, из которых 34,4 процента будут построены в Meydan One, Downtown Dubai и Business Bay.
Еще 68 880 единиц будут переданы в 2024 году, причем 22,7 процента из них запланированы к поставке в 2024 году:
- Business Bay
- District Seven
- Damac Lagoons
Что касается гостиничного сектора, то в 2023 году общее число посетителей отелей в Абу-Даби достигло 4,94 млн человек, что на 29 % больше, чем в прошлом году, и на 9,9 % больше, чем в период до пандемии.
Аналогичным образом, в 2023 году число иностранных туристов в Дубае выросло на 19,4 процента по сравнению с 2022 годом, достигнув 17,15 млн человек.
При таком высоком уровне посещаемости средняя заполняемость отелей в ОАЭ в 2023 году выросла на 4,5 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом.
За тот же период среднесуточная стоимость номера (ADR) выросла на 2,6 процента, а доход на один свободный номер (RevPAR) увеличился на 9 процентов, что свидетельствует о высоких показателях гостиничного сектора.
Ожидается, что позиция ОАЭ как глобального центра туризма и бизнеса, а также смягчение визового режима будут способствовать дальнейшему росту ключевых показателей эффективности (KPI) в этом секторе.
В секторе розничной торговли активность на рынке Абу-Даби в последнем квартале 2023 года замедлилась: количество зарегистрированных договоров аренды сократилось на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года и составило 6 913.
Это снижение было обусловлено уменьшением числа зарегистрированных новых контрактов на 3,4 процента и уменьшением числа продленных контрактов на 7,9 процента.
За тот же период на розничном рынке Дубая наблюдалось незначительное увеличение на 0,7 процента общего числа регистраций аренды, которое достигло 17 894.
Однако при этом количество новых регистраций [аренды] сократилось на 7,7 процента, а количество продлений выросло на 5,6 процента.
Несмотря на неоднозначную динамику арендной активности, ставки аренды выросли в обоих городах.
В Абу-Даби за год до IV квартала 2023 года средняя арендная плата выросла на 10,7% и достигла 2 075 дирхамов (565 долларов) за квадратный метр.
В Дубае наблюдался еще более значительный рост - на 17,6%, а средняя арендная плата достигла 490 дирхамов (133 доллара) за квадратный фут.
Этот рост отражает высокий спрос, особенно со стороны сектора продуктов питания и напитков, в котором представлены как известные международные бренды, так и растущее число отечественных игроков, расширяющих свою деятельность в Дубае и на мировом рынке.
Однако потенциальная проблема заключается в ограниченном количестве качественных торговых площадей. Нехватка свободных площадей в востребованных местах может помешать активности и развитию рынка в будущем.
Активность на промышленном и логистическом рынке ОАЭ оставалась высокой, несмотря на ограниченное наличие складских запасов.
Это привело к тому, что рынок стал более благоприятным для арендодателей, где арендаторы вынуждены выполнять требования арендодателей, а предлагаемые стимулы относительно ограничены.
В Абу-Даби общее количество договоров аренды, зарегистрированных за год до IV квартала 2023 года, увеличилось на 15,3%.
За этот период число новых регистраций выросло на 24 процента, а число продленных контрактов - на 9,6 процента.
По данным Земельного департамента Дубая, общее количество регистраций аренды незначительно снизилось на 0,04% по сравнению с предыдущим годом.
Несмотря на повышенный спрос и значительное сокращение доступного качественного фонда [жилья], CBRE сообщила, что число зарегистрированных новых контрактов упало на 26,4 процента, а число продленных контрактов выросло на 18,8 процента.
Сохраняющийся дисбаланс между спросом и предложением продолжает стимулировать рост арендной платы в обоих городах.
В период до IV квартала 2023 года средние арендные ставки в Абу-Даби и Дубае выросли на 7,3% и 14,8% соответственно.
По состоянию на IV квартал 2023 года средняя запрашиваемая арендная плата составляла 407 дирхамов (111 долларов) за квадратный метр в Абу-Даби и 43 дирхама (12 долларов) за квадратный фут в Дубае.
Учитывая такую динамику рынка, CBRE ожидает, что арендные ставки в промышленном и логистическом секторе ОАЭ продолжат повышаться, хотя и более медленными темпами.
Ожидается, что новые акции институционального класса достигнут рекордно высоких показателей.
Таймур Хан, руководитель отдела исследований в регионе MENA компании CBRE в Дубае, подчеркнул: "Рынок недвижимости ОАЭ завершил очередной звездный год, когда показатели и уровень активности достигли многолетних, если не исторических, рекордных значений во многих секторах.
"Теперь мы обратимся к прогнозу на 2024 год, где хоть и ослабленные, но все еще существенные глобальные экономические факторы вызывают опасения относительно того, в какой степени эти уровни производительности могут сохраниться.
"Несмотря на потенциальный риск спада мировой экономики, мы ожидаем, что в течение этого года показатели и уровень активности будут устойчивыми, хотя в ряде секторов ожидается снижение темпов роста".
Наш Telegram - t.me/AB_Russian