По мнению экспертов отрасли, на быстро меняющемся рынке недвижимости Дубая модель "rent-to-own(RTO), некогда популярная как доступный способ приобретения жилья, подвергается серьезной переоценке по мере того, как рынок недвижимости Дубая претерпевает значительные трансформации.
"В динамичном ландшафте дубайской недвижимости рынок аренды находится в уникальном положении. Если раньше модели RTO казались перспективной альтернативой традиционной покупке жилья, то в условиях нынешней бурной рыночной конъюнктуры приоритеты сместились", - сказал Абхай Джит Сингх (Abhay Jit Singh), генеральный директор Super Moda Real Estate, в эксклюзивном интервью Arabian Business.
По словам Сингха, "высокий спрос на быстрые продажи по премиальным ценам снизил необходимость в схемах RTO".
Однако Арташес Григорян (Artaches Grigorian), брокер Whitewill Dubai, считает, что рынок RTO "переживает значительный рост", вызванный стоимостью аренды и растущим желанием арендаторов стать владельцами жилья, "не требуя при этом большого первоначального взноса".
"Этот рынок предлагает выгодные условия для вступления в права собственности на недвижимость и стабильный доход для арендодателей", - сказал он.
На фоне роста арендной платы на бурно развивающемся рынке недвижимости города, жители ищут варианты для инвестиций, поскольку ежемесячные арендные платежи достигают уровня расходов на ипотеку. В мае издание Arabian Business сообщило о росте числа арендаторов, предпочитающих сократить площадь квартир или купить жилье в доступных районах, что вызвано ростом цен на аренду.
"В JVC вы уже можете приобрести доступную недвижимость, где сегодняшние ежемесячные выплаты по ипотеке могут соответствовать вчерашним ежемесячным арендным платежам", - говорит Луиза Хитли (Louise Heatley), владелец и управляющий директор Exclusive Links Real Estate Brokers.
Изменения в спросе на аренду недвижимости в Дубае
В последние годы интерес к недвижимости, сдаваемой в аренду, растет. "Спрос на аренду недвижимости в Дубае вырос в последние годы, поскольку это привлекательный вариант как для арендаторов, так и для покупателей. В первые три месяца 2024 года увеличилось количество договоров аренды, переходящих в договоры купли-продажи", - сказал Григорян, отметив основные тенденции, среди которых экономические факторы, освоение рынка, рост цен на аренду и другие.
Основные тенденции RTO
- Рост цен на аренду: Рост стоимости аренды в таких районах, как Downtown Dubai и Dubai Marina, сделал традиционную аренду менее привлекательной. Многие арендаторы предпочитают снимать жилье, чтобы стабилизировать расходы на жилье и работать над приобретением собственности.
- Экономические факторы: Экономическая неопределенность и высокие первоначальные затраты на приобретение традиционного жилья делают привлекательными именно схемы аренды. Такие схемы позволяют арендаторам избежать крупных первоначальных взносов и со временем накопить собственный капитал.
- Нормативная поддержка: Изменения, внесенные Управлением по регулированию рынка недвижимости (RERA), способствовали заключению договоров аренды, помогая арендаторам управлять расходами на жилье и предоставляя арендодателям надежные варианты инвестиций.
- Развитие рынка: Концепция набирает обороты в элитных и средних районах. Застройщики и арендодатели предлагают такие схемы, чтобы привлечь долгосрочных арендаторов и обеспечить стабильный поток доходов.
Сингх, напротив, считает, что подобная модель покупки, несмотря на первоначальный энтузиазм, сейчас потеряла привлекательность из-за "процветания рынка недвижимости Дубая после пандемии", в результате чего инвесторы предпочитают "приобретать недвижимость напрямую".
Преимущества для покупателей по схеме RTO
- Накопление капитала: В период аренды покупатели могут накопить собственный капитал, который станет вкладом в стоимость покупки.
- Оценочный период: Арендаторы имеют возможность оценить недвижимость и свое финансовое положение, прежде чем принять решение о покупке.
- Доступность: Для тех, кто в настоящее время не может получить традиционное финансирование, RTO предоставляет более доступный путь к приобретению жилья.
"На сегодняшнем рынке Дубая традиционная покупка выгоднее аренды. Предпочтительнее немедленная покупка, позволяющая покупателям получить выгоду от роста стоимости недвижимости на активном рынке. Хотя аренда дает уникальные преимущества, такие как накопление капитала и снижение первоначальных затрат, ее привлекательность снижается, когда финансирование становится доступным, а стоимость недвижимости быстро растет", - говорит Сингх.
Кроме того, аренда остается вариантом для тех, кто еще не готов к покупке, но доминирующая тенденция на рынке в значительной степени отдает предпочтение прямой покупке недвижимости.
Тем не менее, Григорян утверждает: "Постоянный рост цен на недвижимость затрудняет потенциальным покупателям возможность позволить себе большой первоначальный взнос, что вызывает интерес к схемам rent-to-own, которые распределяют расходы с течением времени. Кроме того, растущая стоимость аренды делает предсказуемые расходы по договорам аренды более привлекательными".
"Этот рынок предлагает выгодные условия для вступления в права собственности на недвижимость и стабильный доход для арендодателей", - сказал он.
Лучшие районы для аренды недвижимости
- Business Bay
- Downtown Dubai
- Jumeirah Lakes Towers
- Dubai Marina
- Dubai Hills
- Jumeirah Village Circle
Кроме того, он подчеркнул преимущества для людей с низким кредитным рейтингом: RTO дает возможность "улучшить кредитный рейтинг в период аренды, что облегчает получение ипотечного кредита в дальнейшем". Инвестиционная стратегия также может оказаться выгодной, поскольку обслуживание и ремонт "часто делятся между арендатором и арендодателем, что снижает финансовую нагрузку".
Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы услуг RTO
По словам Сингха, несмотря на потенциальные преимущества рынка rent-to-own, существуют соответствующие проблемы как для продавцов, так и для покупателей:
Для покупателей:
- Сложные договоры: Навигация по запутанным условиям договоров RTO требует пристального внимания, а иногда и юридического сопровождения. Необходимо внимательно изучить условия договора, так как они могут ввести в заблуждение, а иногда договор является обязательным, и покупателю в итоге приходится приобретать недвижимость независимо от него.
- Более высокие ежемесячные расходы: Платежи по RTO обычно включают наценку по сравнению со стандартной арендной платой, отражающую плату за возможность последующей покупки.
- Риск отказа от покупки: Если покупатели решат отказаться от покупки или не смогут обеспечить финансирование в конце срока, они рискуют потерять уплаченные премии.
Для продавцов:
- Увеличенные сроки: Продавцам приходится ждать окончания периода аренды до завершения продажи, что может повлиять на их финансовую гибкость.
- Неопределенность при продаже: Всегда существует вероятность того, что арендаторы не воспользуются своим правом на покупку, что может привести к повторному выставлению объекта на продажу.
По словам Сингха, в будущем перспективы аренды недвижимости в Дубае "во многом будут зависеть от рыночных условий". "В случае охлаждения рынка или изменения экономических условий, RTO может вновь стать гибкой альтернативой для тех, кто стремится постепенно вступить в права собственности на жилье".
Наш Telegram - t.me/AB_Russian