Арендаторы и покупатели недвижимости в Дубае должны учитывать несколько основных факторов при оценке недвижимости в регионе, рассказали эксперты изданию Arabian Business.
Эксперты советуют принимать взвешенные решения, прежде чем сделать шаг к приобретению недвижимости: от удобств и безопасности до юридических аспектов и возможности перепродажи.
Недвижимость в Дубае: Когда наступает «лучшее время» для покупки недвижимости? Эксперты разъясняют
Роберт Стивенсон (Robert Stevenson), руководитель отдела аренды компании Allsopp & Allsopp, отметил, что при оценке недвижимости решающими факторами являются местоположение, удобства и бюджет.
На что обратить внимание при покупке недвижимости в Дубае
"Мы заметили, что квартиры, которые были несколько модернизированы, обычно демонстрируют наилучшие результаты на рынке. Это может быть как кухня, так и лучшие тренажерные залы и спа-салоны в здании. Это особенно важно для молодых специалистов, переехавших в Дубай", - говорит он.
Эйнсли Данкомб (Ainsley Duncombe), основатель компании Off-Market Listing (OML) Dubai, также подчеркнул важность репутации и предыдущих проектов застройщика.
"Стоит подумать о репутации и предыдущих проектах застройщика, в то время как местоположение всегда является приоритетом - это одна вещь, которую никогда нельзя изменить. Потенциальные покупатели или арендаторы должны обратить внимание на доступность как снаружи, так и внутри объекта, проверить такие вещи, как движение в часы пик, скорость и количество лифтов - все то, что будет ежедневно влиять на доступ к дому", - пояснил он, добавив, что также рекомендуется изучить включенные в стоимость объекты, такие как бассейны, спортивные залы и игровые зоны.
Еще одним важным аспектом стала оценка состояния недвижимости на предмет ремонта или реконструкции. "Арендатор может оценить состояние недвижимости при осмотре и должен указать все ремонтные работы, которые он хочет завершить, когда делает предложение. Затем это можно включить в договор, чтобы арендодатель был обязан выполнить работы", - говорит Стивенсон.
Однако Данкомб советует проводить независимые проверки и узнавать мнение других владельцев в этом районе, чтобы получить полное представление о любых потенциальных проблемах.
"Для этого можно сделать четыре вещи: самостоятельно осмотреть объект, чтобы проверить его состояние; заплатить за независимую инспекцию объекта, чтобы убедиться, что в нем нет проблем, которые впоследствии могут стать проблемой, таких как канализация, электрика, водопровод, трубы и т. д.; просмотреть предыдущие проекты застройщика, чтобы получить представление об областях, где может потребоваться ремонт, и поговорить с другими владельцами в этом районе".
Выявление "красных флагов" в недвижимости Дубая
По словам Стивенсона, "если недвижимость находится в плохом состоянии и арендодатель не готов на ранних этапах аренды ремонтировать ее".
Данкомб также пояснил, что важно обеспечить наличие всей необходимой документации и разрешений на реконструкцию или серьезные изменения.
"Важно, чтобы при проведении капитального ремонта недвижимости были выданы все необходимые сертификаты NOC (no objection certificates). Некоторые банки могут не предоставить финансирование, если этих документов нет, и даже если вы покупаете за наличные на момент покупки, все равно важно иметь разрешительную документацию, поскольку человек, покупающий у вас недвижимость в будущем, может использовать банковское финансирование; если у вас его нет, это может стоить вам потенциальной продажи". Еще один момент, на который следует обратить внимание, - это нечетко указанные цены, а также неоплаченные сборы или счета", - говорит он.
Оценивая качество и долговечность строительства объекта, Данкомб рекомендует обратить внимание на послужной список застройщика и используемые материалы. Изучение прошлых проектов и оценка их состояния могут дать ценные сведения о надежности застройщика и его внимании к деталям.
Что касается юридических и нормативных аспектов, Стивенсон отметил важность проверки действительности документа о праве собственности и наличия задолженности по оплате услуг.
"При аренде мы всегда проверяем, действителен ли документ о праве собственности в приложении Dubai REST, и это приложение также показывает, есть ли на стороне арендодателя какие-либо неоплаченные платежи за услуги - если они есть, мы попросим подтвердить оплату, чтобы не было последствий для арендатора, если они не будут оплачены", - сказал он, предостерегая от "эмоциональной привязанности", которая может привести к завышению цен на аренду.
Данкомб, в свою очередь, напомнил покупателям о необходимости уточнить количество парковочных мест и проверить возможность поездки в школу или офис в час пик, чтобы избежать возможных неудобств.
"Если здание было отремонтировано или в нем были произведены значительные изменения, то необходимо иметь соответствующую документацию на эти изменения. Иногда люди видят новостройку и забывают попросить документы, подтверждающие это. Если вы покупаете недвижимость на стадии строительства, важно убедиться в наличии счета эскроу, чтобы обеспечить сохранность ваших средств в процессе строительства. Вы всегда должны использовать лицензированного брокера RERA для оформления любой сделки, будь то покупка или продажа недвижимости", - говорит он.
Переговоры о расходах, дополнительные сборы
Что касается переговоров, Стивенсон посоветовал арендаторам уточнять, что включено в арендную плату, например, плата за кондиционер, а также вести переговоры о мебели и бытовой технике.
Данкомб также подчеркнул важность учета дополнительных расходов, таких как сборы DLD и доверительного управления, а также согласования расходов на передачу прав собственности или юридических расходов.
Кроме того, оба эксперта подчеркнули важность учета расходов на страхование и содержание недвижимости.
"Вы уже должны знать текущие расходы на свою недвижимость, например, если это вилла, вы должны знать общие эксплуатационные расходы на бассейн, включая химикаты, оплату труда и электроэнергию. Такие расходы, как летние счета DEWA или использование воды в саду, - все это важно понимать, поскольку именно такие расходы могут оказаться больше, чем вы предполагаете, и могут увеличиться", - говорит Данкомб.
Поддерживая это мнение, Стивенсон добавил, что "арендаторам всегда следует оформлять страховой полис на свое имущество. Что касается технического обслуживания, то обычно в договоре указывается, что арендатор несет ответственность за работы до установленного предела стоимости, а свыше этого предела ответственность переходит к арендодателю".