Согласно прогнозам представителей отрасли, в 2024 году в секторе недвижимости Дубая произойдут значительные изменения.
Растущий акцент на экологичных методах проектирования и строительства, привлекательность домов класса ультра-люкс для состоятельных покупателей, дальнейшее внедрение технологий искусственного интеллекта и адаптивная перепланировка офисных помещений в ответ на долгосрочные тенденции удаленной работы - все это, по мнению экспертов, окажет значительное влияние на рынок недвижимости страны в течение следующих двенадцати месяцев, сообщили они Arabian Business.
Лучшие виды недвижимости Дубая для инвестиций в 2024 году
Говоря о том, в какую недвижимость лучше всего инвестировать в первом квартале 2024 года, Эйнсли Данкомб (Ainsley Duncombe), основатель компании Off-Market Listing (OML) Dubai, отметил, что квартиры в "сложившихся и развивающихся районах" демонстрируют постоянный и стабильный рост.
"Спрос на элитную недвижимость, особенно на объекты с уникальными элементами или расположенные в престижных районах, как правило, остается стабильным. Учитывая, что в ОАЭ насчитывается более 220 000 миллионеров с общим состоянием в 1,2 триллиона долларов, и ожидается, что это число будет расти, мы ожидаем дальнейшего роста в этой категории". Кроме того, коммерческая недвижимость, особенно офисные помещения в ключевых деловых районах, демонстрирует хорошие перспективы благодаря роли Дубая как глобального делового центра", - говорит Данкомб.
Другой эксперт, Сана Хейр (Sana Kheir), соучредитель агентства недвижимости Mayfair Properties, отметила, что новостройки в таких престижных районах, как Dubai Marina, Downtown Dubai и Jumeirah Village Circle, продолжает привлекать инвесторов.
"Учитывая значительный рост в 59,4 % сделок вне плана в 2023 году, диверсификация инвестиций в различные типы недвижимости и фокусирование на развивающихся районах могут укрепить инвестиционные портфели", - сказала она.
Апартаменты или виллы в Дубае: Что лучше выбрать?
Однако выбор между квартирами и виллами в Дубае зависит от личных предпочтений и инвестиционных целей, отмечает Хейр, добавляя, что квартиры в таких районах, как Dubai Marina, Downtown Dubai и Business Bay, обладают наибольшим инвестиционным потенциалом: рост продаж составил 38 процентов, что делает их подходящими для тех, кто хочет получать доход от аренды.
"Виллы в Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah и Arabian Ranches, где количество сделок с существующей/готовой недвижимостью увеличилось на 20,72%, предназначены для тех, кто стремится к просторной и эксклюзивной жизни. При принятии такого решения решающее значение имеет учет образа жизни и финансовых целей", - говорит Хейр.
Данкомб советует собственникам жилья вкладывать деньги в квартиры, так как они являются более выгодными инвестициями, в то время как виллы предлагают больше пространства, поэтому взвешивание приоритетов является ключевым моментом при принятии решения.
"Квартиры, особенно в таких популярных и хорошо связанных районах, как Downtown Dubai, Dubai Marina и Jumeirah Beach Residence, исторически предлагают хорошую доходность благодаря высокому спросу как со стороны жителей, так и инвесторов. Однако, несмотря на то, что квартиры часто лидируют в плане стабильности, роскошные виллы и таунхаусы в таких эксклюзивных районах, как Emirates Hills, Arabian Ranches и Jumeirah Golf Estates, также продемонстрировали потенциал для получения высокой прибыли. Поскольку ОАЭ продолжают привлекать состоятельных покупателей, стремящихся к роскошной жизни и уединению, эта элитная недвижимость будет оставаться привлекательной", - говорит собеседник.
Районы Дубая, в которые стоит инвестировать и которых стоит избегать в 2024 году
Поскольку Дубай продолжает стремительно расти и развиваться, рынок аренды неизменно развивается вмесие с городом, чтобы удовлетворить потребности многочисленного иностранного населения.
Однако благодаря огромному множеству новых жилых и коммерческих проектов, которые находятся в процессе строительства, некоторые районы могут стать популярными местами для аренды в ближайшие годы, в то время как другие стали районами, которых следует избегать из-за высоких цен на аренду.
Арендаторам, надеющимся найти недорогое жилье, необходимо тщательно изучить все варианты и не ограничиваться самыми известными и элитными районами.
"В поисках лучших районов для аренды, соответствующих требованиям доступности, мы рекомендуем ориентироваться прежде всего на стоимость. Изучение вариантов вне рынка часто позволяет найти более выгодные предложения по сравнению с выставленными на продажу объектами. Например, в районе Jumeirah Village Circle (JVC) представлены привлекательные объекты по очень доступным ценам. Районы, которые остаются более доступными по цене, как правило, расположены в глубине города, вдали от знаковых достопримечательностей, которые привели к росту цен на недвижимость, особенно благодаря успеху краткосрочной аренды у гостей Эмиратов, готовых платить за эти преимущества", - говорит Данкомб.
Хейр добавила, что к числу наиболее "востребованных районов с высоким спросом и желаемыми условиями" относятся Dubai Marina, Downtown Dubai и Dubai Hills Estate, где можно приобрести как квартиры, так и виллы.
"В этих районах наблюдается значительный всплеск сделок купли-продажи, а в Dubai Marina и Downtown Dubai рекордная стоимость продаж составила 411,74 млрд дирхамов. Однако инвесторам следует проявить осторожность в таких районах, как Jebal Ali Industrial First и Al Warsan First, где спрос на аренду может быть относительно ниже", - сказала она.
Данкомб также добавил, что определить районы, которых следует избегать, может быть "непросто", особенно если учесть, что основное внимание следует уделять заключению правильных сделок и проведению всестороннего исследования, прежде чем "брать на себя какие-либо обязательства".
"Важно понимать, что предпочтения и потребности каждого человека различны, поэтому то, что подходит одному человеку, не обязательно подходит другому. При выборе места аренды в Дубае рекомендуется учитывать такие факторы, как близость к работе, требования к образу жизни и доступные условия", - сказал он.
Решение проблемы роста арендной платы в Дубае
Поскольку эксперты прогнозируют 20-процентный рост арендной платы на рынке недвижимости Дубая в этом году, Данкомб и Хейр посоветовали владельцам жилья различные способы борьбы с этим явлением.
"Тенденция, которую мы наблюдаем, заключается в том, что арендаторы все чаще заключают с арендодателями контракты на несколько лет, в которых они могут зафиксировать арендную плату на 2-3 года по сегодняшней цене, что дает им уверенность в том, что их арендная плата определена на ближайшие пару лет.
"Управление по регулированию рынка недвижимости (RERA) имеет четкие правила и рекомендации, которые регулируют справедливость и прозрачность, особенно когда речь идет о ежегодном повышении арендной платы, и мы видим, что все больше и больше арендаторов узнают о своих правах и оспаривают действия арендодателей, когда происходит отклонение от законодательно разрешенного повышения арендной платы", - сказал он.
Однако Данкомб также отметил, что, хотя ежемесячная оплата аренды является нормой во всем мире, арендодатели в Дубае по-прежнему предпочитают более крупные, менее частые платежи и могут взимать более высокую общую арендную плату, если соглашаются на ежемесячные платежи арендаторов, при этом некоторые банки способствуют таким ежемесячным платежам арендаторов.
"Подчеркивание надежной истории платежей, обязательство продлить срок аренды или обсуждение постепенного повышения стоимости с течением времени могут проложить путь к более приемлемому соглашению. Изучение альтернативных мест расположения или рассмотрение недвижимости вне плана с более стабильными ценами также могут стать приемлемыми вариантами", - добавил Хейр.
Недвижимость в Дубае: Что ожидать в 2024 году?
Отвечая на вопрос о том, что ждет покупателей и арендаторов жилья в 2024 году, Данкомб подчеркнул, что в регионе будет расти число инициатив по созданию экологически безопасных условий жизни, что соответствует ориентации ОАЭ на "зеленое" развитие и SDG.
Кроме того, эмират продолжит лидировать на рынке роскошных домов, привлекая все больше состоятельных людей и знаменитостей, а роль искусственного интеллекта в сфере недвижимости будет стремительно расти, меняя поиск недвижимости с помощью персонализированных рекомендаций.
"Пандемия вызвала сейсмические изменения в сфере коммерческой недвижимости, и мы ожидаем, что девелоперы продолжат адаптироваться к революции удаленной работы, перестраивая офисные помещения и наблюдая снижение спроса на традиционные офисные площади", - добавил он.
Хейр также подчеркнула, что предстоящие проекты, такие как Dubai Creek Tower, Etihad Rail и The Island, могут еще больше повысить привлекательность Дубая и повысить стоимость недвижимости.
"Хотя конкретные прогнозы на 2024 год подвержены неопределенности, ожидается, что текущие правительственные инициативы и стратегическая политика поддержат рост рынка", - сказала она, добавив, что "заинтересованные стороны должны внимательно следить за развивающимися районами, где наблюдается повышенный спрос. Стратегические инвестиции, учитывающие как готовую, так и незавершенную недвижимость, в сочетании с подходом, ориентированным на клиента, с использованием решений, основанных на данных, будут иметь решающее значение, а способность адаптироваться к изменениям на рынке и развивать стратегические партнерские отношения могут обеспечить готовность к будущим событиям".