За последние два года на рынке аренды Дубая произошел заметный перелом, ознаменовавший окончание длительного периода отрицательного роста, который начался в середине 2015 года и сохранялся до конца 2021 года.
Подъем на рынке аренды в Дубае был настолько значительным, что средняя стоимость аренды квартир достигла максимального уровня с февраля 2017 года, а средняя стоимость аренды вилл - рекордных значений.
Кроме того, продолжает расти и арендная плата: в целом за год до июля 2023 года она увеличилась на 22%. Однако в течение года темпы этого роста замедлились.
По данным Земельного департамента Дубая, за период с июля 2023 года общее количество зарегистрированных договоров аренды достигло 325 727, что на 43,5% больше по сравнению с 227 011 договорами, зарегистрированными за аналогичный период 2019 года.
При более детальном рассмотрении данных можно отметить значительную фрагментацию рынка аренды. Регистрация новых договоров снизилась на 12,6%, в то время как регистрация повторных договоров выросла на 29%.
Это говорит о том, что арендаторы все чаще отказываются от переезда из-за более высоких ставок, связанных с новыми договорами аренды, особенно в престижных и центральных жилых районах. Многие арендаторы предпочитают воспользоваться защитой, предоставляемой правилами аренды RERA (Real Estate Regulatory Agency), которые ограничивают ежегодное повышение арендной платы не более чем на 20%.
Преобладание практики продления договоров аренды и текущие рыночные условия привели к расхождению арендных ставок между новыми и возобновленными договорами. Для того чтобы понять масштабы этого расхождения, был проведен детальный анализ почти 703 000 сделок по аренде жилья в период с января 2018 года по июль 2023 года, охватывающий как квартиры, так и виллы.
В сегменте апартаментов, исторически благоприятном для арендаторов в силу переизбытка предложения, в период с января 2018 года по июль 2021 года при заключении новых договоров аренды были зафиксированы средние дисконты в размере 5% по сравнению с договорами, заключенными на новый срок.
Однако по мере роста спроса эта тенденция изменилась, и ставки по новым договорам аренды превысили средние ставки по продленным договорам. К июлю 2023 года средняя надбавка по новым договорам аренды по сравнению с продленными составила 20,1%.
Эта тенденция наблюдалась не во всех районах и сегментах рынка: в таких престижных районах, как Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Business Bay, с начала 2021 года были достигнуты значительные надбавки к новым договорам аренды. В то же время во второстепенных районах рост надбавок был относительно незначительным по сравнению с центральными районами.
В сегменте вилл, характеризующемся ограниченным предложением, значительно вырос спрос на односемейные дома. Это привело к увеличению количества регистраций договоров аренды на 29,9% по сравнению с уровнем 2019 года, а средняя надбавка по новым договорам аренды составила 25,2%. Несмотря на некоторые колебания, этот показатель остается высоким.
Эксперты прогнозируют, что размер надбавки по новым договорам аренды может начать снижаться по мере того, как возобновляемые договоры будут приспосабливаться к рыночным ставкам. Однако в связи с ограниченным предложением вилл, эта надбавка вряд ли существенно снизится в ближайшем будущем. В долгосрочной перспективе, по мере стабилизации новых арендных ставок, ожидается сокращение этой надбавки по мере того, как продление договоров будет соответствовать новому рыночному балансу.
Рынок аренды в Дубае пережил значительный подъем, сопровождающийся ростом спроса и изменением динамики между новыми и перезаключенными контрактами. В то время как ставки аренды новых объектов выросли, эта тенденция, возможно, приближается к своему пику, и в ближайшие годы ожидается стабилизация рынка.