Переезд в новую для себя страну сопряжен со многими трудностями, и для многих экспатов в ОАЭ наиболее важным является успешная аренда жилья
В условиях динамично развивающегося сектора недвижимости, подверженного резким колебаниям цен, и притока предложения, регулярно обновляющего имеющиеся варианты, аренда в ОАЭ открывает уникальные возможности, но при этом требует принятия грамотных решений.
Следя за тенденциями рынка и понимая пошаговый процесс аренды квартиры в Дубае, новые жители смогут принять взвешенные решения, чтобы найти идеальный вариант жилья, поскольку сектор недвижимости продолжает развиваться.
Dubai real estate: How much property does $1 million buy?
Бюджет
Прежде всего, необходимо знать свой бюджет, - говорит Фибха Ахмед (Fibha Ahmed), директор по продажам Bayut & dubizzle.
Вроде бы простая, но архиважная задача при выборе недвижимости для аренды в Дубае, где в первой половине 2023 года цены взлетели практически во всех сегментах рынка недвижимости, и сейчас наблюдаются признаки замедления роста.
"Проанализируйте эти цифры, чтобы быть уверенным в том, что вы отправляетесь на поиски недвижимости, точно зная, что вы можете себе позволить, а что нет", - говорит она.
Приступая к поиску квартиры или виллы, эксперты подчеркивают, что с самого начала необходимо составить бюджет аренды. Это означает, что необходимо учитывать не только объявленную арендную плату, но и средние коммунальные платежи, а также расходы на содержание и обслуживание здания.
Расходы на централизованное холодоснабжение (прим.редакции – кондиционер), в частности, могут меняться в зависимости от сезона, поэтому очень важно определить реальные общие затраты.
"Арендаторы должны учитывать общие расходы, которые включают в себя среднемесячные счета DEWA (Dubai Electricity and Water Authority), а также любые потенциальные расходы, связанные с кондиционерами, если оно обеспечивается провайдером централизованного охлаждения", - сказал Arabian Business Айман Юссеф (Ayman Youssef), управляющий директор компании Coldwell Banker.
Договоры аренды в Дубае и платежи- все, что нужно знать
Аренда недвижимости в Дубае имеет свои специфические особенности, отличающие столицу от других городов мира. Одним из заметных отличий является ежегодное продление договоров аренды, а также требование оплачивать аренду чеками.
Что же касается оплаты, то арендаторы имеют возможность либо внести всю сумму сразу одним чеком, либо выбрать “рассрочку”, как правило, в виде квартальных или полугодовых платежей (четыре чека или два чека, соотвественно). Объекты недвижимости, допускающие ежемесячную оплату (12 чеками), немногочисленны, поэтому многие новые арендаторы, как правило, выбирают краткосрочную аренду или апартаменты в гостиницах, которые обычно включают в себя оплату счетов.
Кроме того, потенциальные арендаторы должны тщательно взвесить, предпочтут ли они недвижимость с включенной оплатой счетов или нет. Несмотря на то, что такие квартиры встречаются довольно редко, некоторые из них все же предлагают удобство включенных счетов, хотя и по более высокой стоимости аренды. Такая схема может быть более удобной, так как избавляет арендатора от необходимости помнить и вовремя оплачивать отдельные счета за коммунальные услуги, избавляя его от возможных неожиданностей и хлопот, связанных с управлением платежами.
Топ недорогих и элитных жилов районов Дубая
По словам Юсефа, арендаторы не должны выделять на оплату жилья более 30% своего ежемесячного дохода.
Например, привлекательным вариантом для экспатов, зарабатывающих от 19 000 до 25 000 дирхамов в месяц, может стать квартира с двумя спальнями в Dubai Silicon Oasis, которая вполне укладывается в этот бюджет.
"Этот вариант становится все более жизнеспособным благодаря расширению дороги Al Ain Road, новым развязкам, соединяющим район с городом, и недавнему открытию торгового центра Silicon Central Mall. Это делает Dubai Silicon Oasis одним из наших лучших вариантов для потенциальных арендаторов", - сказал он.
По данным Bayut и dubizzle, в первой половине этого года наибольшей популярностью пользовались такие районы “доступного” сегмента рынка, как Jumeirah Village Circle (JVC), Al Nahda и Deira. В тот же период DAMAC Hills 2 стал самым востребованным районом для вилл в этом сегменте рынка (с арендной платой менее 150 тыс. дирхамов в год). Мирдиф также сохранил свои позиции.
В то же время в сегменте аренды премиум-класса в секторе квартир доминировали Dubai Marina, Business Bay и Downtown, а в секторе роскошных вилл - Dubai Hills Estate, Al Barsha, Arabian Ranches 3 и Jumeirah.
"Несмотря на то, что рынок недвижимости Дубая является относительно молодым, арендаторам целесообразно выбирать дома или виллы с хорошим ремонтом. Хорошо отремонтированное жилье, как правило, не доставляет хлопот и имеет меньше непредвиденных проблем с обслуживанием. Чтобы убедиться в этом, потенциальные арендаторы могут оценить возраст здания и поинтересоваться историей управления им", - говорит Юсеф.
"Арендаторам рекомендуется при аренде избегать компаний, занимающихся субарендой, и вместо этого арендовать жилье непосредственно у владельца недвижимости".
Однако оценка стоимости аренды в новых и старых зданиях существенно различается, что дает возможность сэкономить. Прямой контакт с владельцами недвижимости также позволяет избежать дополнительных комиссий, иногда связанных с субарендой. Общее состояние и возраст выбранного жилья также влияют на долгосрочные расходы, поскольку в этом случае возникает необходимость в непредвиденном обслуживании.
Поиск районов стал проще
Прежде чем принять окончательное решение, потенциальные арендаторы должны изучить свой новый район.
Уделив время изучению района, можно получить ценные сведения о качестве жизни, на которое можно рассчитывать. Одним из эффективных способов получения полной картины является посещение объектов недвижимости в том или ином районе в разное время суток. Это позволяет оценить такие факторы, как интенсивность движения транспорта, уровень шума и общая атмосфера в районе, - добавляет Юссеф.
Новые арендаторы также должны учитывать близость к месту работы, школе и объектам инфраструктуры. Учет этих предпочтений с самого начала гарантирует, что выбранное жилье будет соответствовать практическим аспектам повседневной жизни. Расстояние до места работы, доступность школ, наличие основных услуг и объектов обязательно должны быть учтены при первоначальной оценке доступности жилья.
Помимо этих аспектов, дополнительное изучение района может дать ценные сведения. Изучение интернет-ресурсов, таких как форумы, сайты местных сообществ и группы в социальных сетях, дадут дополнительную информацию из первых рук и помогут узнать мнение бывших и настоящих жителей [районов].
Существует несколько “инструментов”, которые могут быть полезны для новых арендаторов, желающих упростить процесс поиска и избавить себя от необходимости проводить большое количество просмотров. Такие инструменты, как "Search 2.0" на Bayut, позволяют ввести интересующие вас параметры, например, предпочтения относительно района проживания, например, приоритет нахождения рядом с местом работы или школой для детей. Инструмент Bayut использует технологию искусственного интеллекта, чтобы рассчитать идеальный район для аренды недвижимости, основываясь на времени в пути и других факторах. Затем он отфильтровывает и показывает текущие объявления в этих районах.