Собственники жилья в Дубае, желающие превратить свою недвижимость в выгодный объект для инвестиций, могут выбрать вариант краткосрочной или долгосрочной аренды, но какой вариант гарантирует более высокую прибыль? Это зависит от целого ряда факторов, рассказали Arabian Business инсайдеры отрасли.
В настоящее время сектор недвижимости эмирата переживает рекордный год практически во всех сегментах рынка, что в значительной степени обусловлено притоком состоятельных людей и ростом арендной платы, побуждающим жителей покупать недвижимость, а не арендовать ее.
Мы выяснили: Недвижимость в Дубае и красные флаги, которые нужно знать покупателям и арендаторам
"Инвесторы, работающие с недвижимостью, сталкиваются с необходимостью принятия важного решения - выбора стратегии, которая соответствует их индивидуальной склонности к риску и финансовым целям", - сказал Шон Макколи (Sean McCauley), генеральный директор компании Devmark, в интервью Arabian Business.
Краткосрочная аренда может принести бóльшую прибыль
Привлекательность более высоких доходов, связанных с краткосрочной арендой, может быть заманчивой для инвесторов, но необходимо учитывать несколько факторов, которые потенциально могут повлиять на рентабельность инвестиций.
"Краткосрочная аренда вносит особый элемент неопределенности, - говорит МакКоули, - из-за высокой изменчивости заполняемости и ночных ставок, которые зависят от колебаний уровня спроса на рынке.
Но самым важным фактором, который может определить востребованность вашей краткосрочной аренды, является местоположение, считает руководитель отдела исследований Savills Middle East Свапнил Пиллай (Swapnil Pillai).
"Недвижимость в таких престижных районах, как Downtown, Palm Jumeirah и других ключевых местах, часто предлагает более высокую рентабельность инвестиций по сравнению с долгосрочной арендой. Однако даже удаленные районы, такие как JVC и Uptown Motor City, становятся все более популярными для краткосрочной аренды, демонстрируя потенциал для получения хорошей прибыли", - говорит руководитель отдела жилья для отдыха компании Allsopp & Allsopp Шина Арилла (Sheena Arilla).
Квартиры или студии идеально подходят для самостоятельных путешественников или пар, ищущих удобный экономичный дом для отдыха, в то время как виллы и таунхаусы - более подходящий вариант для больших групп или семей, ищущих более просторный и уединенный отдых. Самые востребованные варианты краткосрочной аренды обычно расположены в центрах городов, прибрежных районах или развлекательных центрах.
"Такие прибрежные районы, как Dubai Marina и JBR, очень хорошо подходят для краткосрочной аренды благодаря потрясающим видам, широкому спектру удобств и близости к пляжу", - объясняет Луиза Хардинг (Louise Harding), управляющий директор Betterhomes.
"Даунтаун Дубай и Бизнес-Бэй очень популярны среди жителей и гостей города благодаря близости к деловым центрам, транспортному сообщению и таким достопримечательностям, как Бурдж-Халифа и Дубай Молл".
По данным компании Beyond Pricing, в настоящее время в Дубае насчитывается более 26 000 квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, причем наибольшей популярностью пользуется недвижимость премиум-класса с одной или двумя спальнями, а рентабельность инвестиций составляет 30 % по сравнению с долгосрочной арендой.
Однако для того, чтобы ваша собственность стала успешным домом для отдыха, она должна быть стильно обставлена и иметь все необходимые удобства, включая Wi-Fi, бассейн и тренажерный зал.
"Краткосрочная аренда обеспечивает бóльшую гибкость в плане предоставления недвижимости в личное пользование, но также создает больше потенциальных точек трения, учитывая постоянный транзакционный элемент краткосрочного рынка, более высокий риск пустых сроков и тот факт, что существует гораздо больше переменных, поскольку недвижимость почти всегда сдается с мебелью, включая мягкую мебель", - говорит Хардинг.
Такие объекты часто имеют более высокие эксплуатационные расходы, связанные с регулярной уборкой, пополнением запасов принадлежностей и предоставлением дополнительных услуг, а также требуют более активного маркетинга и управления, чтобы обеспечить постоянный приток гостей.
С момента легализации краткосрочной аренды в Дубае выросли как спрос, так и предложение, говорит Арилла.
"Бронирование жилья через такие объекты обеспечивает гостям гибкость, комфорт и конкурентоспособные цены по сравнению с отелями. В перспективе ожидается, что спрос и предложение на краткосрочную аренду будет расти в течение следующих нескольких лет, что соответствует планам развития Дубая", - добавила она.
Долгосрочная перспектива обеспечивает стабильный доход
Традиционная долгосрочная аренда - подходящий выбор для владельцев недвижимости, которые не склонны к риску и ищут более стабильный поток доходов от своих инвестиций, говорят эксперты. Но есть и минусы, главный из которых заключается в том, что более высокая рентабельность инвестиций не всегда гарантирована.
"Долгосрочные договоры аренды позволяют получить больше информации о возможном доходе от сдачи недвижимости в Дубае. Это позволяет арендодателям лучше понимать свои доходы за год", - говорит Пиллай, добавляя, что расходы, связанные с этим типом договора аренды, также ограничиваются платой за обслуживание недвижимости, которая является гораздо менее трудоемкой и капиталоемкой, чем при краткосрочной аренде.
Однако, в отличие от краткосрочной аренды, цены не могут быть скорректированы в зависимости от рыночного спроса, если договор долгосрочной аренды уже заключен.
"Вопрос о доходности в конечном итоге сводится к вашим приоритетам. Если вы стремитесь к комфорту и удобству без необходимости частого обслуживания или поиска арендаторов, то долгосрочная аренда - лучший вариант. Он обеспечивает постоянную отдачу от инвестиций и стабильный доход", - говорит Шериф Слейман (Cherif Sleiman), директор по доходам Property Finder.
Инвесторам, которым больше подходит такая модель аренды, следует рассматривать возможность приобретения инвестиционной недвижимости в жилых кварталах (районы с хорошими школами, медицинскими учреждениями и удобствами для семейного отдыха) и учитывать близость недвижимости к деловым центрам, чтобы специалистам было удобнее добираться на работу. По словам Хардинга, также важно учитывать такие факторы, как наличие зеленых насаждений, игровых зон, парковочных мест и средств безопасности.
Стабильность против гибкости: Оценка окупаемости инвестиций - сложная задача
Хотя цены на долгосрочную аренду продолжают расти, Хардинг из BetterHomes советует арендодателям принимать решение между двумя вариантами, исходя из личных обстоятельств, того, чего они хотят добиться, и того, как часто они хотят принимать непосредственное участие в аренде, а не только из финансовых показателей.
"После учета всех факторов рентабельность инвестиций между ними может оказаться весьма незначительной", - добавила она.
Однако тем, кто ищет более быструю прибыль, не затронут мораторием на аренду и готов следить за частой сменой арендаторов и меняющимися рыночными условиями, возможно, стоит рассмотреть вариант краткосрочной аренды, говорит Слейман, тем более что последние данные показывают "всплески прибыли от краткосрочного проживания".
Инвесторы могут воспользоваться инструментом Data Guru от Property Finder, чтобы рассмотреть все варианты в комплексе и узнать больше об истории сделок, ценообразовании и тенденциях в сообществе.
"В конечном итоге выбор между краткосрочной и традиционной арендой - это тонкое решение, зависящее от толерантности инвестора к риску и его конкретных финансовых целей. Независимо от того, ставят ли инвесторы во главу угла возможность получения привлекательной прибыли или стремятся к стабильности традиционной модели аренды, они должны тщательно оценить свои предпочтения и цели, чтобы сформулировать стратегию, соответствующую их уникальным обстоятельствам в условиях постоянно меняющегося ландшафта инвестиций в недвижимость", - считает Макколи.
Арилла из Allsopp & Allsopp считает, что потенциал высокой рентабельности инвестиций зависит от самой недвижимости.
"Не все объекты могут обеспечить значительную рентабельность инвестиций. Это в значительной степени зависит от таких факторов, как местоположение, качество здания, меблировка и правильная ценовая стратегия", - заключила собеседник.