Справочник по Дубаю: Как инвестировать в свою первую недвижимость в ОАЭ

Поскольку рынок недвижимости в ОАЭ продолжает бурно развиваться и расти, инвесторы со всего мира стремятся приобрести недвижимость, особенно в Дубае. Но поскольку цены на жилье достигли пика 2016 года и не подают признаков замедления, а в некоторых районах наблюдается значительный рост цен, в то время как другие, менее известные районы, обладают большим потенциалом для роста стоимости, очень важно убедиться в том, что вы принимаете стратегически правильное решение.

На основе интервью с экспертами, здесь собраны тезисы и правила, и представлено полное руководство о том, что необходимо учитывать начинающим покупателям, чтобы получить максимальную выгоду от инвестиций.

Особенности рынка недвижимости в ОАЭ

"Покупатели, впервые приобретающие недвижимость в ОАЭ, должны определить свои долгосрочные цели. Важную роль в принятии решения должно сыграть понимание таких факторов, как расположение объекта, планы будущего развития района и близость к основным объектам инфраструктуры", - отметил Каллум Рэдфорд (Callum Radford) , менеджер по продажам, брокер по жилой недвижимости в Colliers MENA.

Рынок недвижимости ОАЭ является уникальным, его можно охарактеризовать богатым выбором недвижимости в сегментах "прайм" и "мидл-маркет (средний класс жилья)", и тем, какой потенциал от доходов [рынок] за собой несет. Каждый из семи эмиратов может похвастаться самобытным рынком недвижимости, удовлетворяющим самые различные запросы покупателей и предлагающим широкий спектр недвижимости в различных ценовых категориях и районах.

Однако, как и в любой другой стране, важно понимать, что сектор недвижимости в ОАЭ тесно переплетается с более широкой динамикой рынка и поэтому подвержен различного рода изменениям . Следовательно, потенциальным покупателям крайне важно внимательно следить за развитием рынка. Крайняя бдительность необходима для того, чтобы принять единственно верные решения в сфере инвестиций в недвижимость, воспользоваться благоприятным моментом для приобретения активов в нужной локации и максимизировать потенциал своих вложений.

"Рынок недвижимости ОАЭ отличается сочетанием целого ряда факторов, включая крупных застройщиков, а также наличие таких удобств, как основные образовательные и медицинские учреждения, расположенные в центре населенных пунктов, обслуживающих различные группы иностранных и местных жителей, и в целом -стабильная рыночная конъюнктура", - добавил Рэдфорд.

"Популярные достопримечательности, интересные места и транспортная доступность усиливают привлекательность данного рынка. Высококлассные магазины, еда и услуги премиум-класса еще больше выделяют его, создавая уникальный опыт проживания и повышая общий уровень жизни по сравнению с другими странами в регионе".

Лучшие жилые районы Дубая с высокой рентабельности

Дубай неизменно лидирует по показателю ROI (return on investment - окупаемость инвестиций) благодаря своей привлекательности по всему миру и постоянному развитию. Это стало еще более очевидным после пандемии, когда правительство ОАЭ ввело новые и более гибкие возможности получения виз для инвесторов, предпринимателей, людей творческих профессий, сотрудников на удаленной работе и пенсионеров - среди прочих категорий.

Те, кто собирается приобрести недвижимость в Дубае, возможно, слышали о таких наиболее популярных районах, как Dubai Marina, Downtown Dubai и Palm Jumeirah. Эти районы, по словам Рэдфорда, показали очень высокую рентабельность благодаря своей привлекательности как для туристов, так и для местных жителей.

Однако, важно понимать, что такие районы как Downtown Dubai и Palm Jumeirah относятся к элитному сегменту городской недвижимости, но им существуют альтернативы в виде развивающихся районов в среднем сегменте рынка, на которые покупатели могут обратить внимание.

"Такие районы, как Jumeirah Village Circle и Arjan, демонстрируют гораздо большую доходность в месяц благодаря доступным ценам на приобритение недвижимости и высокому спросу на аренду. Предлагая современные удобства и инфраструктуру по более разумной цене, районы, схожие с ними по расположению, особенно привлекательны для новых инвесторов", - говорит Рэдфорд.

По данным консалтинговой фирмы Coldwell Banker UAE, Jumeirah Village South является одним из самых быстрорастущих районов и одним из самых привлекательных [районов] для инвестиций в сегмент "жилья среднего уровня".

Студии, как правило, стоят от 450 000 до 600 000 дирхамов, а полноценные однокомнатные квартиры можно найти по цене от 600 000 до 1 млн. дирхамов в зависимости от площади объекта. Двухкомнатные квартиру также доступные по цене от 1,2 до 1,8 млн. дирхамов.

"Инвесторы в этом районе имеют возможность получить валовую доходность в размере 7,5%. Данный район набирает популярность благодаря отличной транспортной системе, удобному расположению, а также продолжающемуся развитию и строительству многочисленных гостиниц, открытию торгового центра Circle Mall и множества других услуг.".

Тем не менее, по словам управляющего директора Coldwell Banker Аймана Юссефа (Ayman Youssef), лучшим выбором по мнению его агентства, является поселок Тилал аль-Гаф (Tilal al Ghaf), отсроенный компанией Majid al Futtaim Properties и обладающий "значительным потенциалом как для получения арендной платы, так и для увеличения общей стоимости капитала".

В этом районе покупатели могут найти “таунхаусы” с тремя спальнями по цене около 2,7 млн дирхамов, а с четырьмя спальнями - за 3,6 млн дирхамов. Выбор недвижимости в этом районе может варьироваться от стандартных “таунхаусов” до островных особняков, а стоимость может превышать 100 млн дирхамов.

"Инвестирование в рынок недвижимости ОАЭ требует тщательного анализа, получения экспертных рекомендаций и, самое главное, уверенных действий на самом рынке. Для тех, кто впервые покупает недвижимость, всегда рекомендуется обращаться за советом к экспертам в этой области, будь то просмотр недвижимости, юридические вопросы и сборы или понимание динамики рынка", - резюмировал Рэдфорд.

"Покупатели всегда должны учитывать дополнительные расходы, такие как плата за обслуживание и сервисные услуги, которые иногда могут стать неожиданностью для покупателей и, возможно, повлиять на чистую рентабельность инвестиций".

Принятие решения

Опираясь на слова Юссефа, было составлено пошаговое руководство для начинающих покупателей:

1. Исследование рынка: Начните с изучения доступных вариантов, таких как готовая недвижимость или внеплановые проекты. Важно определить бюджет и тщательно изучить цены, административные расходы и сборы, связанные с объектами недвижимости. Подумайте, будет ли недвижимость приобретаться за наличные или с помощью ипотечного кредита.
2. Нанять брокера: Для тех, кто впервые покупает недвижимость, рекомендуется нанять авторитетного брокера. Брокер может предоставить рекомендации по выбору недвижимости, высказать свое беспристрастное мнение или же дать совет, а также оказать помощь в процессе покупки.
3. Просмотр и окончательное согласование: Посетите каждый просмотр недвижимости, задайте как можно больше возникших у Вас вопросов и посещайте дни открытых дверей. После выбора объекта огласите Свое предложение.
4. Form B: При назначении брокера используйте “договор с покупателем” (Form B) с помощью приложения Dubai REST App.
5. Подписание договора “F” и внесение депозита: Подпишите форму F, представляющую собой меморандум о взаимопонимании между покупателем и продавцом, в котором указаны согласованная цена и комиссионные брокера. Для обеспечения сделки внесите денежный залог, обычно составляющий 10% от стоимости покупки.
6. NOC: После подписания контракта застройщик подготовит сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate - NOC), подтверждающий, что все платежи были оплачены и застройщик не имеет возражений против продажи.
7. Передача права собственности: После получения NOC начинается процесс передачи права собственности. Оплата проверяется, и Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department - DLD) утверждает передачу права собственности. Подписывается форма купли-продажи, официально переходящая от продавца к покупателю.
8. Передача: Закрытие всех оставшихся платежей, подключение коммуникаций и оплата сервисных сборов. Покупателю передается свидетельство о праве собственности (земельная книга), устанавливающее его право собственности на недвижимость.

Инвестиции в рынок Дубая могут стать отличной возможностью для инвесторов получить максимальную отдачу от своих вложений, особенно с учетом того, что нормативно-правовая база направлена на защиту интересов покупателей.

В настоящее время Дубай переживает исключительный год по количеству сделок с недвижимостью. Только в августе, по данным компании Property Finder, количество сделок выросло на 43% по сравнению с прошлым годом.