Рынок недвижимости Дубая переживает всплеск спроса как на аренду, так и на продажу, причем в разных районах предлагаются различные возможности. Некоторые районы, по статистике, обеспечивают более высокую доходность от аренды, чем другие. Для инвесторов здесь представлены районы с самой высокой доходностью от аренды и мнения экспертов отрасли.
"Несмотря на то что первоклассные районы имеют неоспоримые преимущества в плане доходности от аренды, растет и рынок жилья за пределами самых дорогих районов", - сказал Мадхав Дхар (Madhav Dhar), главный операционный директор и основатель ZāZEN Properties, в эксклюзивном интервью Arabian Business.
"Высокая доходность от аренды домов для отдыха в Дубае обусловлена сочетанием стратегических факторов. Такие районы, как Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Jumeirah Beach Residence (JBR), расположенные на набережной или вблизи таких достопримечательностей, как Бурдж-Халифа, Dubai Mall и Дубайский фонтан, привлекают постоянный поток туристов, что приводит к повышению арендной платы", - говорит Фирас Аль-Мсадди (Firas Al Msaddi), генеральный директор fäm Properties.
Далее он пояснил, что доступность также является важнейшим элементом, а такие районы, как Downtown Dubai и Dubai Marina, выигрывают от соединения с метро и другими основными дорогами.
"Высококлассные объекты, такие как бассейны, тренажерные залы и услуги консьержа в таких местах, как Palm Jumeirah и Dubai Marina, еще больше повышают привлекательность домов для отдыха, позволяя владельцам устанавливать премиальные цены", - добавляет Мсадди.
С другой стороны, Люк Ремингтон (Luke Remington), управляющий партнер компании Haus & Haus real estate, считает, что ключевым фактором, определяющим доходность от аренды, в настоящее время является переезд людей в Дубай из-за рубежа.
"Обычно они начинают снимать жилье, что стимулирует спрос и, соответственно, цены на аренду, а значит, повышает доходность", - говорит он.
Районы с самой высокой доходностью от аренды
"Такие районы, как Dubai Investment Park (DIP), Discovery Gardens и Liwan, лидируют на рынке с доходностью от аренды, достигающей 11 процентов. Эти районы идеально подходят для умных инвесторов, нацеленных на высокую рентабельность инвестиций, основанную на прогнозируемой доходности от аренды квартир", - говорит Дхар.
"В секторе апартаментов среднего класса выделяются Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis и Motor City, предлагающие доходность от аренды до 10 процентов. Эти районы привлекают разнообразную демографическую группу, сочетая доступность и привлекательные условия проживания, что делает их привлекательными как для инвесторов, так и для долгосрочных резидентов", - добавил он.
Он также выделил такие районы, как Jumeirah Village Triangle (JVT), который недавно продемонстрировал "выдающиеся показатели".
Кроме того, Green Community, Al Sufouh и DAMAC Hills в настоящее время предлагают доходность более 8 процентов, что превосходит большинство мировых рыночных показателей.
По словам Мсадди, в эмирате выделяются несколько ключевых районов для сдачи в аренду, каждый из которых обладает своими уникальными преимуществами. В частности, в таких районах, как Jumeirah Village Circle (JVC), City Walk, Downtown Dubai, Business Bay и Dubai Marina, в настоящее время наблюдается самая высокая доходность от аренды.
Ремингтон подчеркнул, что "самыми высокими показателями доходности от аренды в этом месяце являются районы DIP (10,14 процента), Dubai Silicon Oasis (9,28 процента), Dubai Studio City (8,8 процента), Dubai Sports City (8,56 процента), Arjan (8,32 процента) и JVC (8,2 процента)".
Сравнивая пригородные и элитные районы
Доходность от аренды в эмирате значительно различается между такими престижными районами, как Downtown Dubai, и более пригородными районами, такими как Dubai Sports City. Дхар объясняет: "В Downtown Dubai, например, средняя доходность от аренды составляет 6,79 %, и это во многом объясняется его ярким ритмом жизни и стратегическим расположением в самом сердце города". Этот престижный район привлекает краткосрочных посетителей, что приводит к более высокой арендной доходности, но и к частой сменяемости арендаторов.
Поддерживая это мнение, Мсадди добавил: "Доля центра Дубая составляет 6,79 %, что обусловлено его выгодным расположением вблизи основных достопримечательностей, таких как Бурдж-Халифа, Дубай Молл и Дубайский фонтан, что обеспечивает высокий уровень заполняемости и стабильный доход от аренды".
"В таких престижных районах, как центр Дубая, доходность от аренды домов для отдыха и традиционной аренды выше, а доходность от аренды малогабаритных квартир составляет почти семь процентов. Этот район выгодно отличается своим центральным расположением, первоклассными удобствами и привлекательностью для краткосрочных туристов и деловых путешественников, что обеспечивает стабильно высокие показатели заполняемости и доход от аренды", - добавил он.
С другой стороны, пригородные районы, такие как Dubai Sports City, где доходность от аренды составляет 5,67 %, ориентированы на долгосрочное проживание. Дхар отмечает: "Благодаря развитой инфраструктуре, включая школы и больницы, эти районы ориентированы на другую демографическую группу, стремящуюся к стабильности и чувству общности, что часто приводит к более длительным срокам аренды".
Ремингтон добавляет: "Такие престижные районы, как Downtown, иногда приносят меньший доход, но со временем дорожают. Популярные районы с доступной арендой, такие как Sports City, обеспечивают более высокий доход в месяц, но со временем дорожают не так сильно".
Новые и будущие районы
Такие развивающиеся районы, как Dubai South и Dubai Hills, демонстрируют значительный потенциал для получения высокой арендной платы. Аль-Мсадди отмечает: "Dubai South получил значительное развитие благодаря своим основным удобствам, включая больницы, школы, разветвленную сеть дорог, торговые центры и близость к новому международному аэропорту Al Maktoum". Эти новости лишь способствуют еще большему росту стоимости недвижимости и арендной платы.
Однако инвесторам следует помнить о потенциальных рисках. Дхар предостерегает: "Усиление конкуренции со стороны аналогичных объектов может повлиять на заполняемость и цены на аренду, особенно в популярных районах, которые могут стать перенасыщенными, что приведет к снижению доходности".
"По сути, понимание разнообразных потребностей арендаторов Дубая позволяет применять стратегический подход к выбору недвижимости. Независимо от того, является ли приоритетом частое заполнение помещений или создание стабильной базы арендаторов, для каждого найдется свое идеальное место, которое ждет своего часа", - заключил Дхар.
Аналогичным образом растет и Dubai Hills. Аль-Мсадди отмечает: "Dubai Hills переживает рост благодаря своему выгодному расположению, малоэтажным зданиям и общественным паркам, предлагающим европейский образ жизни".
Ремингтон выделяет Shoba Hartland как еще один развивающийся район. "Стоит присмотреться к Shoba Hartland, где в настоящее время этот показатель составляет 6,64 процента, а за последний квартал он вырос на 3,43 процента", - говорит он.
Риски для инвесторов
Несмотря на многообещающую доходность, инвесторам следует помнить о потенциальных рисках. Дхар предостерегает: "Усиление конкуренции со стороны аналогичных объектов может повлиять на заполняемость и цены на аренду, особенно в популярных районах, которые могут стать перенасыщенными, что приведет к снижению доходности".
Аль Мсадди добавляет: "Быстрое развитие высокодоходных районов может привести к перенасыщению рынка, что приведет к снижению арендных ставок из-за уменьшения спроса".
Ремингтон также предупреждает: "По мере появления новых районов в Дубае они могут стать очень популярными, и арендаторы будут тяготеть к ним, а не к старым районам, что приведет к снижению арендной платы и, соответственно, доходности".
Рынок недвижимости города предлагает широкий спектр возможностей для инвесторов, от первоклассных городских районов до перспективных пригородных зон. По словам экспертов, понимая уникальные факторы, определяющие доходность от аренды в каждом районе, инвесторы могут принимать обоснованные решения, чтобы максимизировать свою прибыль на динамичном рынке города и всего эмирата.
"По мере появления новых районов в Дубае они могут стать очень популярными, и арендаторы будут тяготеть к ним, а не к старым районам, что приведет к снижению арендной платы и, соответственно, доходности", - заключил Ремингтон.
Наш Telegram - t.me/AB_Russian