Поскольку туристический бум в Дубае продолжает стимулировать спрос на рынке недвижимости на краткосрочную аренду, многие арендодатели рассматривают возможность переоборудования своих объектов, чтобы воспользоваться этим спросом.
Ориентироваться в этом ландшафте может быть непросто, поскольку он требует стратегического подхода и правильного понимания действующих в ОАЭ правил и передовой практики. А вот что говорят эксперты по недвижимости.
Перевод недвижимости в режим краткосрочной аренды
Одним из основных факторов, стимулирующих ажиотаж на краткосрочную аренду, является перспектива получения более высокой прибыли от инвестиций по сравнению с традиционной, более стабильной долгосрочной арендой.
"Хотя краткосрочная аренда обычно приносит на 20-25 процентов больше дохода в течение года по сравнению с долгосрочной арендой, исходя из минимальной 80-процентной заполняемости, мы уже наблюдаем снижение годового дохода от краткосрочной аренды из-за более высоких цен на аренду, достигнутых сегодня", - говорит Луиза Хитли (Louise Heatley), владелец и управляющий директор Exclusive Links Real Estate Brokers.
Традиционные годовые цены на аренду жилья резко выросли по всему Дубаю, причем наибольшие скачки составили от 20 до 60 процентов в зависимости от района. Такой всплеск активности покупателей во всех сегментах рынка привел к сокращению предложения аренды.
Хотя такая ситуация может сыграть на руку многим арендодателям, многие предпочитают воспользоваться краткосрочным ажиотажем в поисках более высокой доходности, поскольку цены могут корректироваться более регулярно в зависимости от рынка, в отличие от долгосрочных контрактов, привязанных к фиксированной ставке.
Помимо финансовых стимулов, краткосрочная аренда дает инвесторам и арендодателям и другое значительное преимущество: гибкость.
"Краткосрочная аренда позволяет инвесторам диверсифицировать свои доходы за счет туризма. Это помогает снизить риски, связанные со свободными местами или колебаниями спроса, и дает возможность использовать сезонные тенденции для оптимизации заполняемости", - говорит Абдулла Аладжаджи, (Abdullah Alajaji) основатель и генеральный директор Driven Properties.
Он добавил, что в отличие от долгосрочной аренды, владельцы краткосрочной недвижимости могут регулировать цены, доступность и использование в зависимости от рыночных условий и личных предпочтений, что обеспечивает гибкие инвестиционные возможности.
Наиболее привлекательные объекты для краткосрочного рынка
Так какие же объекты считаются наиболее выгодными для сдачи в краткосрочную аренду в Дубае? Эксперты указывают на недвижимость премиум-класса в ключевых районах как на главные цели.
По словам Хитли, "недвижимость в районах, известных своей доступностью, удобствами и отличным транспортным сообщением, а также предлагающих элитный образ жизни, как правило, наиболее привлекательна".
Она назвала роскошные апартаменты в Dubai Marina, Business Bay, Downtown и Jumeirah Beach Residences в числе наиболее популярных объектов, а также целые виллы на Palm Jumeirah, которые часто сдаются в краткосрочную аренду для особых случаев.
Аладжаджи присоединился к этому мнению, отметив, что "роскошные апартаменты в таких престижных местах, как Downtown Dubai, Dubai Marina и Palm Jumeirah, - лучший выбор для туристов, особенно для тех, кто приезжает впервые". Он добавил, что большие виллы с частными бассейнами и пляжные объекты являются фаворитами среди семей или групп, путешествующих вместе в поисках роскошного отдыха.
Ожидается, что в 2024 году и в последующие годы на рынок краткосрочной аренды в Дубае будут влиять несколько важных факторов спроса. Иштван Юхаш (István Juhász), генеральный директор и соучредитель компании Shard, в качестве ключевых факторов называет "крупные международные мероприятия, продолжающийся рост туристического сектора и благоприятную визовую политику, такую как Золотая виза".
Он также отметил "растущую тенденцию цифрового кочевничества и удаленной работы" как потенциальный фактор спроса на краткосрочную аренду недвижимости в городе.
Аладжаджи сделал акцент на общую привлекательность Дубая как туристического центра, заявив: "Если принять во внимание интересную информацию о том, что в 2023 году Dubai Mall посетили 105 миллионов человек, то нетрудно представить, что эта тенденция сохранится и в 2024 году".
Правила краткосрочной аренды в ОАЭ - все, что вам нужно знать
Потенциальным покупателям и инвесторам крайне важно понимать и соблюдать соответствующие правила, установленные властями. Невыполнение этих требований может привести к штрафам и юридическим проблемам.
"Все новые покупатели, рассматривающие возможность перепрофилирования своей недвижимости в краткосрочную аренду, должны знать о правилах, установленных Департаментом туризма и коммерческого маркетинга", - говорит Хитли.
DTCM является руководящим органом, контролирующим рынок краткосрочной аренды и туристическую торговлю в Дубае. Вот некоторые из основных правил, описанных Хитли:
- Владельцы должны получить разрешение от DTCM, прежде чем продавать и сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду.
- Недвижимость должна соответствовать требованиям DTCM, включая недавние требования, такие как бесключевой доступ для гостей.
- Владельцам необходимо учитывать финансовые обязательства, такие как лицензионные сборы, муниципальные сборы и туристические сборы.
Она также отметила, что домовладельцы, желающие управлять недвижимостью самостоятельно, могут получить в DTCM не более восьми разрешений. "Если потребуется больше, владелец должен будет подать заявку на признание и утверждение в качестве профессионального оператора и получить лицензию на торговлю".
Эксперты считают, что, хотя арендодатели могут делать это самостоятельно, работа через управляющую компанию избавит их от хлопот по управлению недвижимостью и обеспечит соблюдение всех лицензионных правил, что позволит хозяину соблюдать все требования и защищать гостей.
"Все объекты краткосрочной недвижимости в Дубае обязательно должны быть одобрены правительством через DTCM, и одно из их требований заключается в том, что "хозяин" должен быть доступен по вызову 24 часа в сутки 7 дней в неделю. Как арендодатель, самостоятельно управляющий своей собственностью, только вы можете оценить необходимое время и окупаемость инвестиций", - говорит Хитли.
"Привлечение профессиональной управляющей компании может обеспечить более высокий уровень заполняемости, лучшие впечатления гостей и соответствие местным нормам", - говорит Юхаш.
Он считает, что привлечение компании для управления недвижимостью более удобно, особенно для владельцев, которые не находятся в Дубае, поскольку агентство будет заниматься всем - от маркетинга до технического обслуживания объекта.
"Покупатели должны знать о местных правилах, включая законы о зонировании, лицензионные требования и налоговые обязательства. Они также должны изучить правила ассоциации домовладельцев, убедиться в соблюдении правил безопасности и строительных норм, а также получить соответствующее страховое покрытие", - говорит Аладжаджи.
"Разработка политики проверки и поведения гостей важна для обеспечения безопасности. Проведение тщательного исследования и обращение за советом к профессионалам могут помочь обеспечить соблюдение законодательства и успех на рынке краткосрочной аренды", - добавил он.
Наш Telegram - t.me/AB_Russian