Жилищный кризис в столице Саудовской Аравии достиг переломного момента, поскольку спрос продолжает опережать темпы появления новых предложений на рынке недвижимости, что приводит к резкому росту цен на аренду жилья, который будет только усугубляться ожидаемым ростом населения после вступления в силу в начале этого месяца мандата на региональный штабов.
Эксперты предупреждают, что нехватка подходящих вариантов жилья может еще более усугубиться, прежде чем станет лучше, что создаст дополнительную финансовую нагрузку на прибывающих жителей, особенно на тех, кто переехал вместе со своими работодателями в связи с переездом. Программа RHQ требует, чтобы компании, желающие работать в Саудовской Аравии, перевели свои штаб-квартиры в королевство или они рискуют потерять выгодные государственные контракты.
Цели Саудовской Аравии по строительству жилья Vision 2030 под вопросом, так как предложение по недвжимости отстает
Аналитики компании Savills KSA, специализирующейся на недвижимости, сообщили изданию Arabian Business, что в прошлом году арендная плата за квартиры в Эр-Рияде выросла на 23 процента в северных кварталах. Такому резкому росту способствовало увеличение численности населения, которое опережает темпы строительства новых жилых объектов. Только в 2022 году население Эр-Рияда увеличилось на 5,1 процента, и ожидается, что сейчас, когда программа RHQ идет полным ходом, этот показатель будет гораздо выше, что еще больше усугубит существующий дефицит жильея.
"Быстрый рост населения не сопровождался одновременным увеличением жилого фонда. Рост численности населения привел к увеличению коэффициента заполняемости, что создает как интересные возможности, так и проблемы, в том числе временный дефицит предложения, влияющий на подходящее жилье для экспатов", - говорит глава Savills KSA Рамзи Дарвиш (Ramzi Darwish).
Дисбаланс спроса и предложения наиболее остро ощущается экспатами.
"В Эр-Рияде по-прежнему наблюдается значительный дефицит вариантов жилья", - говорит Мансур Ахмед (Mansoor Ahmed), исполнительный директор Colliers MENA. "Экспатрианты сталкиваются с проблемами при поиске подходящего жилья, отвечающего их потребностям и бюджету".
Это становится проблематичным, учитывая планы по привлечению в Саудовскую Аравию большего числа иностранных специалистов и предприятий в рамках программы Vision 2030.
Одним из факторов, стимулирующих рост спроса, является мандат штаб-квартиры. По словам Рамзи Дарвиша, главы Savills KSA, это "вызвало более выраженный спрос на жилье", что привело к росту цен даже при появлении на рынке новых объектов. Арендная плата за квартиры в прошлом году выросла в среднем на 13 % по сравнению с 10 % за виллы.
Растущее население сосредоточено вблизи крупных офисных и торговых центров, таких как KAFD на севере Эр-Рияда, где в районе Malqa цены выросли на 23 %. В центральных районах, таких как Олайя и Аль-Малаз, цены также выросли на 13 процентов. В западных районах, таких как Дахарат Лабан, где цены на жилье доступнее и добираться до них короче, рост составил 8 процентов. Сейчас средняя стоимость аренды в Эр-Рияде составляет 24 800 сар. в год, а самая дорогая - в Ан-Наде - 44 200 сар.
Доступность жилья стала серьезной проблемой, особенно для семей со средним доходом и одиноких работников. По данным Colliers's Ahmed, существует нехватка вариантов по цене 16 000-20 000 SAR в месяц, которые необходимы этой демографической группе. Правительственные инициативы по строительству более доступного жилья пока не смогли существенно сократить этот разрыв.
Одинокие мужчины остаются на улице, так как в жилищных районах приоритет отдается семьям
По словам экспертов, еще одной проблемой являются правила, ограничивающие определенные районы строго для семей.
"По-прежнему наблюдается явный дефицит предложения по всем категориям жилья. Этот дефицит распространяется на жилье для "синих" и "серых воротничков", в частности на жилье для одиноких мужчин, спрос на которое продолжает расти вместе с показателями занятости", - говорит Ахмед.
Мужчины-одиночки составляют значительную часть иностранцев, но сталкиваются с ограничениями на жилье. Хотя застройщики строят все больше общежитий, их не хватает, чтобы удовлетворить растущий спрос.
"Существуют правила и ограничения, направленные на сохранение пригодности жилых районов для жизни, особенно для семейных общин. Следовательно, выбор и размещение мест для одиночного жилья для мужчин должны быть стратегически спланированы и реализованы", - добавил он.
Такие правительственные инициативы, как "Сакани", оказывают поддержку саудовцам, но "прогресс идет постепенно", - говорит Раян (Rayan Aljrafi) Альджрафи, аналитик Savills KSA.
"Частные застройщики активизировались и строят все больше квартир и мест для совместного проживания, ориентированных на одиноких экспатов, но доступность и наличие жилья остаются проблемой", - говорит Дарвиш.
Несмотря на то, что количество доступного жилья с трудом удовлетворяло всплеск спроса со стороны экспатов, это вызвало приток инвестиций в проекты, ориентированные на экспатов. По словам Альджрафи, этот сдвиг сулит рынку долгосрочный рост, хотя на то, чтобы воплотить его в увеличение предложения, требуется время.
Программа HQ (штаб-квартир) подогревает ажиотажный спрос среди несаудовцев, поскольку количество жилья сокращается
Ожидается, что мандат HQ будет стимулировать дальнейший рост рынка недвижимости Саудовской Аравии.
"По мере того как компании будут открывать свои штаб-квартиры в Эр-Рияде, спрос на высококачественные офисные помещения будет расти, что приведет к росту интереса к жилой недвижимости поблизости", - сказал Ахмед, который также отметил повышенный интерес к покупке недвижимости.
"Стратегические планы развития королевства в сочетании с расширением инвестиционных возможностей и ростом арендных ставок привлекли значительное внимание со стороны неместных покупателей. Растущий спрос на фригольд-инвестиции со стороны международных инвесторов подчеркивает многообещающие перспективы саудовского рынка недвижимости".
Дарвиш также отметил, что мандат и диверсификация экономики способствуют росту покупательского интереса среди несаудитов.
"Рынок все еще развивается в отношении нормативных актов, вариантов ипотечного кредитования и законов об иностранной собственности.
В настоящее время иностранцам разрешено владеть недвижимостью, но при условии получения разрешения от лицензирующего органа. В прошлом году генеральный директор Главного управления по недвижимости королевства (REGA) заявил, что новый закон, позволяющий несаудовцам владеть недвижимостью всех типов по всей стране, находится на рассмотрении, но пока никаких законодательных актов, разрешающих это, не принято.